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公告]杭叉集团:浙江华昌液压机械有限公司拟转

  8. 经营范围: 试制:机械科研产品;制造、加工:液压油缸、液压阀、液压

  泵及马达、液压件、液压系统、水泵、电机、包装机械(在许可项目批准的有效期

  内方可经营)。 服务:液压技术开发、转让、咨询;液压机械设备维修;其他无需

  报经审批的一切合法项目。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经

  华昌机械公司成立于 1978 年 5 月 10 日,初始注册资本 1,800.00 万元,成立时

  经股权变更及增资后,截至评估基准日,华昌机械公司的注册资本为 3,600.00

  根据浙江省机电设计研究院有限公司浙机电院(2018)60 号文件,华昌机械公

  司拟转让单项资产,为此需要对拟转让的单项资产的价值进行评估,为该经济行为

  权,按照华昌机械公司提供的未经审计的委估资产申报汇总表反映,截至 2018 年 8

  根据浙江省机电设计研究院有限公司浙机电院(2018)60 号文件,委托人确定

  本次评估基准日为 2018 年 8 月 31 日,并在资产评估委托合同中作了相应约定。

  至评估基准日的资产状况,产权持有人在 10 月初对委托评估的资产进行了全面的

  列入清查范围的建筑物类固定资产合计账面原值 31,584,881.53 元,账面净值

  18,340,925.61 元,减值准备 0.00 元,主要包括装配车间、金工车间及办公楼等生

  产及附属用房以及道路、围墙、绿化等构筑物。在评估基准日的详细情况如下表所

  列入清查范围的设备类固定资产合计账面原值 1,574,783.60 元,账面净值

  764,367.23 元,减值准备 0.00 元,主要包括高、低压开关柜、低压配电柜等配电

  房设备以及办公楼的电梯,均分布于产权持有人各生产及办公场地内,在评估基准

  列入清查范围的无形资产—土地使用权账面价值 3,853,845.45 元,系 1 项出让

  的工业用地,土地面积 28,938.02 平方米,位于临安区青山湖街道相府路 666 号。

  2.为使本次清查工作能够顺利进行,2018 年 10 月初,华昌机械公司由主要领

  导负责,组织财务、基建、设备管理等部门的相关人员进行了清查工作。对委估资

  资料的线. 浙江省机电设计研究院有限公司浙机电院(2018)60 号文件;

  定资产、设备类固定资产及无形资产—土地使用权,按照华昌机械公司提供的未经

  审计的委估资产申报汇总表反映,截至 2018 年 8 月 31 日,委估资产账面价值合计

  列入评估范围的建筑物类固定资产合计账面原值 31,584,881.53 元,账面净值

  18,340,925.61 元,减值准备 0.00 元,主要包括装配车间、金工车间及办公楼等生

  产及附属用房以及道路、围墙、绿化等构筑物。在评估基准日的详细情况如下表所

  列入评估范围的设备类固定资产合计账面原值 1,574,783.60 元,账面净值

  764,367.23 元,减值准备 0.00 元,主要包括高、低压开关柜、低压配电柜等配电

  房设备以及办公楼的电梯,均分布于产权持有人各生产及办公场地内,在评估基准

  列入评估范围的无形资产—土地使用权账面价值 3,853,845.45 元,系 1 项出让

  的工业用地,土地面积 28,938.02 平方米,位于临安区青山湖街道相府路 666 号。

  管理人员,按照评估要求具体填写了委托评估资产清册,收集了有关的资料。在此

  基础上,本评估公司的专业人员于 2018 年 10 月 11 日进行现场核实,具体过程如

  1.评估机构根据资产评估工作的需要,向产权持有人提供资产评估申报表表样,

  异,企业填报的资产评估申报表能较正确、全面地反映委托评估资产的账面价值情

  现评估对象和相关资产的法律权属资料存在瑕疵情况,但评估人员的清查核实工作

  列入评估范围的建筑物类固定资产共计 8 项,合计账面原值 31,584,881.53 元,

  回金额的差额计提相应的减值准备。截至评估基准日,产权持有人未计提减值准备。

  记录和折旧情况。经核实委估建筑物的账面原值主要由建安造价和相关税费构成。

  上述委估建筑物类固定资产均分布于临安区青山湖街道相府路 666 号华昌机械

  公司厂区内。建筑物类固定资产包括房屋建筑物 3 幢,合计建筑面积 21,163.18 平

  方米,为装配车间、金工车间、办公楼等生产及附属用房,建于 2009 年,结构为

  钢结构和钢混,设计、施工质量一般,日常维护正常;构筑物及其他辅助设施 5 项,

  主要为围墙、道路、绿化等,建于 2009-2010 年。其对应的土地已取得临国用(2012)

  第 01391 号《国有土地使用证》,使用权面积 28,938.02 平方米,用途工业,使用

  在现场踏勘过程中,着重核实了建筑物的外观、建筑结构、装修、设备等状况,对

  有关建筑物的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实,对其使用、维修保养情况

  物市场交易不活跃及未来预期正常收益存在很大的不确定性,故本次选用成本法进

  全部成本,减去待估建筑物已经发生的各项贬值,得到的差额作为评估价值的评估

  方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。计算

  筑物的单方造价为基础,采用类比法进行修正后确定。即以类似工程竣工决算中的

  建安工程单价为基础,从结构、层高跨度、基础、装饰、材料、附属设施六个方面

  进行类比修正,得出待估建筑物的建安工程类比单价,再根据待估建筑物的建筑面

  建筑物。选取的顺序为:在同一厂区内与评估对象相似的在近期建造的能用其他方

  法得出工程造价的建筑物,本公司资料库内该地区相似的建筑物,本公司资料库内

  1) 复杂、大型、独特、高价的建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定成新

  将每部分中具体项目结合标准打分,综合打分情况确定每一部分成新,最后以各部

  成新率(K2)=结构部分比重×结构部分完损系数+装饰部分比重×装饰部分完

  2) 其他建筑物的成新率以年限法为基础,结合其实际使用情况、维修保养情况

  现以办公楼(列《固定资产—房屋建筑物评估明细表》第 3 项)为例对房地产

  办公楼建于 2009 年 12 月,建筑面积为 4,294.19 平方米,共 4 层。装修情况如

  下:内墙刷乳白色油漆、外墙系玻璃幕墙,地面铺瓷砖,铝扣板吊顶,铝合金门窗,

  跨度、装饰、基础、材料价格和附属设施进行比较、修正,从而得到办公楼的建安

  层高对造价的影响 地上 14 层,正常层高 地上 4 层,正常高度 0.95

  房屋建造工期按 12 个月计,利率按 1 年以内贷款利率取 4.35%,资金在建设期

  及建筑物的集中投资年期的长短及预期收益情况,确定建安工程费用、前期及其它

  A. 年限法:钢混结构建筑物,耐用年限定为 50 年,已使用 8.67 年,尚可使

  重综合确定。根据该工业建筑物所占造价比重,确定其结构、装饰、其他设备各占

  结构分地基基础、承重构件、非承重构件、屋面工程、楼地面工程各项按 20%、

  装饰工程包括门窗、外粉饰、内粉饰等,综合打 78 分,乘造价比重 15%,得

  经现场对弱电系统、供电线路、给排水管线等的勘察,基本完好,打 78 分,

  C. 综合成新率:本次评估权数 A1、A2 分别取定年限法 0.5,完损等级打分法

  委估设备主要系国产,其原始制造质量较好,购置时间范围为 2010 年。产权持

  有关的情况,并听取企业有关部门对公司设备管理及分布的情况介绍,向设备管理

  部门了解设备的名称、规格型号、生产厂家等历史资料;与产权持有人的设备管理

  人员一起,按照设备的存放地点,制订机器设备勘查计划,落实勘查人员、明确核

  对照《机器设备评估明细表》,评估人员对列入评估范围的设备进行了逐项勘查,

  对设备名称、数量、规格型号、生产厂家、购建时间等内容进行了核对,对设备的

  新旧程度、使用状态、使用环境等情况进行了观察,了解了设备的使用、保养、修

  理等情况,对机器设备所在的整个工作系统、工作环境和工作强度进行了必要的勘

  般的核查验证。经核实,没有发现委估的设备类固定资产存在权属资料瑕疵情况。

  场上相同或者相似的交易案例,故不宜采用市场法;委估设备主要系配电设施及电

  梯,无法单独对委估资产的未来收益进行合理预测,故不宜采用收益法;而其属于

  可再生、可复制的资产,可以合理计算评估对象的重置成本和相应贬值,故可以采

  成本作为确定资产价值的基础,扣除相关贬值(包括实体性贬值、功能性贬值、经

  济性贬值),以此确定资产价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定

  格信息进行必要的真实性、可靠性判断,并与被评估资产进行分析、比较、修正后

  确定设备现行购置价;对于不能直接获得市场价格信息的设备,则先取得类似规格

  用数据与参数手册》中的机器设备国内运杂费率参考指标,结合设备体积、重量及

  所处地区交通条件和运输距离评定费率;对现行购置价已包含运费的设备,则不再

  装的复杂程度和附件及辅材消耗的情况评定费率。对现行购置价内已包含安装调试

  工程建设其他费用计算标准,并结合相似规模的同类建设项目的管理费用水平,确

  使用经济性等综合确定经济耐用年限 N,并据此初定该设备的尚可使用年限 n;再

  按照现场勘查时的设备技术状态,对其运行状况、使用环境、工作负荷大小、生产

  班次、使用效率、维护保养情况等因素加以分析研究,确定各项成新率调整系数,

  年限法成新率(K1) =(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100%

  现以电梯(列《固定资产——机器设备评估明细表》第 11 项) 为例对机器设备

  该设备系西子奥的斯电梯有限公司生产,设备型号为 OH5000MKL,设备购置时

  设备重量等情况,确定该型设备现行购置价约为 177,112.07 元(不含税价)。

  根据企业具体情况和设备复杂程度,建设期管理费率确定为现行购置价的 2%。

  从设备订货到安装调试后开始投产的工期评定为 3 个月;资金视为均匀投入,

  利率为半年期银行贷款利率(4.35%),因此资金成本率为 4.35%×3/12×1/2。

  通过对设备的使用强度、使用时间、制造质量、故障和维护保养等情况的分析,确

  根据设备具体情况、行业技术发展特点,评定该设备经济耐用年限为 15.00 年,

  该设备已使用 8.67 年,尚可使用年限初定为 6.33 年。根据该设备目前使用的情况,

  列入评估范围的土地使用权系 1 宗出让的工业用地,土地面积 28,938.02 平方

  地使用权为公司带来经济利益期限的,将出让年限确定为土地使用权的使用寿命,

  计准则要求计提无形资产减值准备。截至评估基准日,产权持有人未对土地使用权

  进行了现场勘查。在现场踏勘过程中,着重核实了土地的坐落、四至、面积、产权、

  性质等状况,对土地的登记状况、权利状况、利用状况进行了核对,对其实际土地

  利用情况(包括地上建筑物及附着物状况)也认真进行了核实调查,并作了必要的

  土地证号 建筑物项数 建筑物面积(平方米) 构筑物项数 土地实际开发程度

  东邻余杭区,南连富阳区和桐庐县、淳安县,西接安徽省歙县,北接安吉县及安徽

  省绩溪县、宁国市。临安区境东西宽约 100 千米,南北长约 50 千米,总面积 3,118.77

  平方千米;辖 5 个街道 13 个乡镇 298 个行政村。2017 年 8 月 10 日, 浙江省人民

  政府正式撤销县级临安市,设立杭州市临安区,以原临安市的行政区域为临安区的

  2017 年 9 月 15 日,杭州市临安区正式挂牌成立,成为杭州“第十区”。

  2017 年,临安区实现地区生产总值 572.7 亿元,增长 8.7%;财政总收入 74.9

  亿元,增长 15.6%,其中一般公共预算收入 43.3 亿元,增长 16%;城镇居民人均可

  2017 年,临安区实现规模工业销售产值 746.5 亿元,增长 10.2%。全年接待游

  客 1,466 万人次,实现旅游业综合收入 164 亿元,社会消费品零售总额 192.3 亿元。

  自营出口突破 150 亿元。金融机构存贷款余额分别增长 38.4%和 23.9%。全年完成

  固定资产投资 290.4 亿元,增长 9.2%。引进浙商回归到位资金 40.7 亿元,实际利

  南分别与我区高虹镇、锦北街道、锦城街道和板桥镇为邻,是青山湖科技城的核心

  区块和产业区块所在地。属于浙江省“一小时交通、经济、生活圈”的核心地带,

  位于杭州城区半小时交通圈,萧山国际机场 1 小时交通圈,上海、宁波国际港口两

  青山湖街道地处丘陵缓坡与平原的结合带,总面积 135.6 平方公里,有林地 5.1

  万亩。辖 19 个村、285 个村民小组、1 个居委会。常住人口 5.7 万余人,其中外来

  2016 年全年实现规模工业销售产值 291.4 亿元,财政总收入 20.68 亿元(含科

  技城),同比增长 13.6%;完成全社会固定资产投资 80 亿元;实现农业总产值 3.45

  委估宗地土地面积 28,938.02 平方米,位于临安区青山湖街道相府路 666 号。

  该宗地地势平坦,形状规则,交通条件较好,公共服务设施一般。宗地实际开发程

  度为红线外“五通”(即通路、供电、供水、排水、通讯)、红线内“五通一平”,

  评估设定的土地开发程度与实际开发程度相一致,宗地红线外“五通”及红线内“场

  地平整”。根据《国有土地使用证》和国有土地出让合同,宗地用途为工业用地,

  委估宗地用途为工业,评估设定用途为工业;在评估基准日 2018 年 8 月 31 日,委

  估宗地的剩余使用年期为 38.20 年,按上述年期设定使用年期;委估宗地规划红线

  内房屋已建成,评估设定的开发程度为宗地红线外“五通”(通水、通电、通路、

  通气、通讯)和宗地红线内场地平整。综上所述,本次评估土地地价的内涵是指在

  评估基准日 2018 年 8 月 31 日,委估宗地在出让权利状态、设定的土地开发程度、

  修正法等。评估方法的选择结合评估师收集的有关资料,根据地产市场情况并结合

  近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,

  参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期等差别,修正得出待估

  对正常土地价格的影响程度,从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易

  环境条件、城市规划、土地使用限制、区域产业集聚程度等。由于不同用途的土地,

  影响其价格的区域因素也不同,区域因素修正的具体内容根据评估对象的用途分别

  个别因素比较的内容,主要有宗地(地块)的位置、面积、形状、宗地基础及市政

  设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度、临街位置、宗地内开发程度、水文

  状况、规划限制条件等,根据交易案例中土地的个别因素与评估对象的差异进行修

  短,直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限,也就是影响土地使用权的价格。

  通过土地使用权年期修正,将交易案例中土地使用权年期修正到评估土地使用年期,

  委估宗地位于临安区青山湖街道相府路 666 号,用途为工业用地,因此可在与

  该宗地所在类似的区域或同一供需圈内选取三个工业用地交易样本为比较样本,以

  市场法进行比较修正确定委估宗地比准地价。经调查,本次评估选取以下三个样本

  距,来确定评估宗地地价。通常情况下,具体比较因素有土地用途、交易日期、交

  易情况、使用年期、区域因素及个别因素六大类。经评估人员初步分析比较,此次

  评估在区域因素和个别因素中具体因子有:对外交通便捷度、基础设施完善度、环

  境因素状况、生活设施配套、工业集聚状况、规划限制、临路状况、宗地面积、地

  数为 100,将比较样本相应因素条件与委估宗地相比较。确定比较样本相应指数,

  剩余使用年期指数=(1-1/(1+土地还原率)剩 余 使用 年 期)/ (1-1/(1+土地还原

  土地还原率以评估基准日适用的一年期银行存款利率 1.50%为基础,再加上一

  从上述对比分析及修正中可看出,三个样本修正得到的比准地价分别为 611.00

  元/平方米、611.00 元/平方米、601.00 元/平方米,可见委估宗地地价水平也接近。

  则根据样本修正情况,确定以样本得到的比准地价算术平均价确定评估地价,经分

  对列入评估范围的资产实施了实地勘察和评估计算,采用成本法和市场法进行了评

  估,得出委估的华昌机械公司拟转让的单项资产在评估基准日 2018 年 8 月 31 日的

  2. 设备类固定资产评估减值 4,567.23 元,减值率为 0.60%,系因为设备的购

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